L’assurance dommages-ouvrage

Points clés à connaître :

• L’assurance dommages-ouvrage est une garantie obligatoire pour tous les maîtres d’ouvrage réalisant des travaux de construction ou de rénovation importante
• Elle permet d’être indemnisé rapidement (délai maximum de 90 jours) sans attendre une décision de justice
• Sa durée de couverture est de 10 ans à partir de la réception des travaux
• Elle couvre les vices et malfaçons qui menacent la solidité de la construction ou la rendent inhabitable
• Son coût représente généralement entre 1% et 5% du montant total des travaux
• Elle doit être souscrite avant le démarrage des travaux

Qu’est-ce que l’assurance dommages-ouvrage ?

L’assurance dommages-ouvrage est une garantie qui intervient dans le cadre de travaux de construction et qui protège la construction en cas de sinistre pendant toute la période décennale. Sa particularité réside dans sa capacité à préfinancer les travaux de réparation sans attendre la recherche des responsabilités.

Il s’agit d’une assurance qui permet d’être indemnisé rapidement puisqu’elle n’attend pas de décision de justice avant d’intervenir. L’assurance dommages-ouvrage entre en jeu lorsque la construction subit un dommage après la réception des travaux, généralement après l’expiration de la garantie de parfait achèvement (soit 1 an).

Différence entre dommages-ouvrage et garantie décennale

Il est important de distinguer ces deux garanties complémentaires :

En résumé, l’assurance dommages-ouvrage :

• Couvre la construction en cas de sinistre relevant de la garantie décennale
• Permet d’être indemnisé plus rapidement
• Entre en jeu après l’expiration de la garantie de parfait achèvement

Quels risques sont couverts par l’assurance dommages-ouvrage ?

L’assurance dommages-ouvrage couvre les vices et malfaçons qui viennent fragiliser la solidité de la construction ou la rendre inhabitable. Elle s’applique aux dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, même s’ils résultent d’un vice du sol.

Les sinistres pris en charge

Parmi les sinistres les plus fréquemment couverts, on trouve :

• Des fissures importantes dans les murs ou les fondations (représentant environ 20,6% des sinistres)
• Un affaissement du plancher ou des fondations
• Un effondrement de la toiture
• Des infiltrations d’eau par la façade ou la toiture (environ 8,7% des cas)
• Des défauts d’isolation thermique des murs
• Des fuites sur canalisations encastrées (3,9% des sinistres)

Cette assurance couvre également les dommages qui peuvent affecter la solidité des biens d’équipements indissociables de la construction. Il s’agit des équipements dont la manipulation (dépose, démontage ou remplacement) affecterait inévitablement une partie de la construction.

Les exclusions de garantie

Comme toute assurance, certains éléments ne sont pas couverts par l’assurance dommages-ouvrage :

• Les dommages esthétiques sans impact sur la solidité ou l’usage de l’ouvrage
• Les incendies ou catastrophes naturelles (relevant de l’assurance habitation)
• Les défauts d’entretien ou l’usure normale
• Les dégâts causés par l’assuré lui-même
• Les éléments d’équipement dissociables comme les portes, fenêtres (relevant de la garantie biennale)

Obligation et fonctionnement de l’assurance dommages-ouvrage

L’assurance dommages-ouvrage est obligatoire, comme l’indique l’article L242-1 du Code des assurances. Toute personne physique ou morale (propriétaire de l’ouvrage, vendeur, mandataire) réalisant des travaux de construction doit souscrire à ce type d’assurance auprès de l’assureur de son choix.

Cependant, selon l’article L243-3 du Code des Assurances, les sanctions prévues (75 000 euros d’amende et/ou 6 mois de prison) ne s’appliquent pas aux particuliers construisant leur maison pour l’occuper eux-mêmes ou un membre de leur famille.

Il faut néanmoins savoir que la plupart des banques exigent une preuve d’assurance dommages-ouvrage avant d’accepter le financement d’un projet de construction ou de rénovation.

Quand souscrire et pour quelle durée ?

L’assurance dommages-ouvrage doit être souscrite avant le démarrage des travaux. À l’ouverture du chantier, la construction doit donc être couverte par cette garantie, comme indiqué dans l’article L242-1 du Code des Assurances.

Concernant sa durée, l’assurance dommages-ouvrage est effective lorsque la garantie de parfait achèvement est expirée, et prend fin en même temps que la garantie décennale, c’est-à-dire 10 ans à partir de la réception des travaux.

Il existe toutefois deux situations où l’assurance dommages-ouvrage peut fonctionner avant l’expiration de la garantie de parfait achèvement :

• Avant la réception, après mise en demeure restée infructueuse, lorsque le contrat avec l’entrepreneur est résilié pour inexécution
• Après la réception, lorsque l’entrepreneur n’a pas respecté ses obligations au titre de la garantie de parfait achèvement malgré une mise en demeure

Qui paie l’assurance dommages-ouvrage ?

C’est au maître d’ouvrage de payer l’assurance dommage-ouvrage. Selon la situation, le maître d’ouvrage peut être :

• Le propriétaire de l’habitation qui fait construire une maison ou réalise d’importantes rénovations
• Le constructeur de maison individuelle (la cotisation étant généralement incluse dans le montant total de la construction)
• Le promoteur immobilier pour le compte des futurs propriétaires

Le souscripteur de l’assurance dommages-ouvrage n’en est pas nécessairement le bénéficiaire durant toute la garantie. En cas de vente du bien, l’assurance dommages-ouvrage continue de couvrir le nouvel acquéreur. De même, en cas de décès de l’assuré, l’assurance couvre l’héritier du bien.

Coût et choix de l’assurance dommages-ouvrage

Le tarif de l’assurance dommages-ouvrage est fixé en fonction de plusieurs critères :

• Le type d’ouvrage
• Le coût global de la construction
• La nature des travaux
• La localisation de la construction
• Les matériaux utilisés
• Le profil du maître d’ouvrage

Le prix de l’assurance dommages-ouvrage représente en moyenne 1% à 5% du prix total de la construction. Un minimum situé entre 1500€ et 3000€ est généralement fixé par les compagnies d’assurance, quel que soit le type d’ouvrage.

Les garanties optionnelles

Les assureurs proposent souvent des garanties optionnelles à l’assurance dommage-ouvrage, qui permettent d’étendre la protection :

• Dommages aux éléments d’équipement : étend la garantie aux équipements de la construction
• Dommages immatériels : couvre les pertes financières comme la perte de loyer
• Dommages aux biens existants : protège les constructions déjà existantes
• Responsabilité civile maître d’ouvrage : garantit la responsabilité civile du maître d’ouvrage
• Tous risques chantier : garantit le chantier durant sa réalisation jusqu’à la réception des travaux

Procédure en cas de sinistre

Si vous êtes victime d’un sinistre couvert par l’assurance dommages-ouvrage, vous devez immédiatement déclarer le sinistre à votre compagnie d’assurance dès que vous en avez connaissance. Pour cela, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception en précisant :

• Le numéro du contrat d’assurance
• Le nom du propriétaire de l’ouvrage sinistré
• L’adresse de l’ouvrage sinistré
• La date de réception ou de première occupation du logement
• La date d’apparition et la description des dommages

Délais d’indemnisation

À réception de la déclaration de sinistre, votre assureur dispose généralement de 60 jours maximum pour faire suite à votre demande. S’il prend en charge le sinistre, il a alors 90 jours après réception de la déclaration pour vous proposer une offre d’indemnisation.

Si vous acceptez l’offre d’indemnisation, celle-ci doit vous être versée dans un délai de 15 jours.

En cas de refus de prise en charge ou d’indemnisation insuffisante, vous pouvez demander l’application de la garantie décennale ou débuter les travaux après l’avoir indiqué à votre assureur par lettre recommandée avec accusé de réception.